大規模修繕工事費用が、長期修繕計画上の金額から大幅にアップ そのとき、あなたは管理組合の理事長であったなら、どうされますか？ 大規模修繕工事を行うために、工事会社から見積を取得しました。その見積金額を見てびっくり！ 分譲時の売主から示された長期修繕計画上の工事費用からは大きくかけ離れ、大幅に金額がアップすることがわかっ...

総会で修繕積立金の増額決定、納得できない！ 管理組合では、年１回開催される通常総会において、新会計年度の予算審議を行い、承認を目指します。 予算承認されなければ、新期理事会は、何も執行出来ません。 もし、そんなことにでもなれば、直ぐに修正予算案を立て、臨時総会の招集です。 期首の予算計上において、その年度の管理に必要な...

排水管更新工事といっても、各マンションでその進め方や工法は、大きく異なります。 机上では既存管を撤去し、更新するだけでしょ、と言ってしまえば、確かにそうなのですが、実際の作業は大変です。 その中でも、技術的に最も検討を要するのが、浴室と１階床下の配管です。 ■浴室については、ユニットバスのように、あらかじめ工場で作られ...

マンション　給水設備（３） 水道メーターまわりのお話です。 水道メーターがある場所を「メーターボックス」といいます。そこは暗く、居住者の収納庫化した状態も多い場所です。 その場所の給水配管は、マンション給水管の弱点箇所でもあります。 異なる金属が接続する水道メーターまわりでは、異種金属接触腐食により、10年足らずで漏水...

辞書をひくと、利害関係とは、利害が互いに影響し合う関係利害とは、利益と損害。得と損と記されています。 では、「利害関係人」とは、です。 管理組合、理事会運営を行っていく中で、利害関係人という言葉を耳にすることがあります。 その一つが、管理規約を閲覧したい、との要望があった場合です。 区分所有法には、同第33条（規約の保...

日々の生活で使用している水その水が無色透明ではなく赤茶色になったことはないでしょうか？これを「赤水」と呼びます。 マンションでは、共用部での給水管工事あるいは停電で給水ポンプが停まり、再稼働した際に「赤水」がでることがあります。 水道管に鉄管が用いられている場合に起こり、金属表面にできた赤サビ(酸化第二鉄)が水に溶け出...

長期修繕計画や修繕積立金の重要性が、マンション管理組合に認識され始めたのは、1980年頃からです。 それ以前は普及率が極端に低く、修繕積立金も低額でした。 かつて、経年による必要修繕積立金の目安となる基準として旧住宅金融公庫（現住宅金融支援機構）の「優良中古マンション融資評価基準」が用いられていました。 修繕積立金の額...

マンション　給水設備（５） マンションにおける給水ポンプの役割は極めて重要です。事後保全ではなく、予防保全が重要です。 それは、故障して断水したときに初めて分かります。 日本のポンプは極めて優秀ですが、「何もないこと」が「何もしないこと」ではないということです。つまり、点検や整備は必要欠くべからざるものということです。...

マンションの老朽化問題についてのお話です。 老朽化マンションの多くが再生できずに放置される運命です。 空き住戸の増加から建物全体の維持管理が疎かになります。 急速にマンションとしての不動産価値は減少していきます。 所有者にとっては、負の財産となります。 どの世帯においても不動産は、その将来設計において大きな資産価値を想...

新築分譲マンション（築２年目まで）を購入した方を対象とする アフターサービスについてのお話です。 ここで、お伝えしたいことは２つです。１つは、個人がマンションを購入した際のアフターサービスの重要性です。 もう一つは、管理組合が管理する共用部分に対するアフターサービスの重要性です。 マンションという建物商品は、たとえ入念...