かつて「エレベーター2020年問題」として騒がれた時期がありました。 エレベーター「2020年問題」とは、新設の多かった1990年代の設備が「2020年取替時期を迎えている」という問題です。 エレベーター製造メーカーについて日本国内で見た場合、三菱電機ビルテクノサービス㈱、㈱日立ビルシステム、東芝エレベーター㈱、日本オ...

水害時のマンションエレベーター設備についてのお話しです。 洪水、ゲリラ豪雨、横なぐりの雨近年頻繁にニュースとなり、多くの被害が発生しています。 いつ自分がその被害を受ける立場になるか、わからないくらい切実な問題です。 そんな大雨の時、エレベーターは大丈夫なのでしょうか？ マンションで、エレベーターが長期間使えなくなった...

大規模修繕工事費用が、長期修繕計画上の金額から大幅にアップ そのとき、あなたは管理組合の理事長であったなら、どうされますか？ 大規模修繕工事を行うために、工事会社から見積を取得しました。その見積金額を見てびっくり！ 分譲時の売主から示された長期修繕計画上の工事費用からは大きくかけ離れ、大幅に金額がアップすることがわかっ...

総会で修繕積立金の増額決定、納得できない！ 管理組合では、年１回開催される通常総会において、新会計年度の予算審議を行い、承認を目指します。 予算承認されなければ、新期理事会は、何も執行出来ません。 もし、そんなことにでもなれば、直ぐに修正予算案を立て、臨時総会の招集です。 期首の予算計上において、その年度の管理に必要な...

排水管更新工事といっても、各マンションでその進め方や工法は、大きく異なります。 机上では既存管を撤去し、更新するだけでしょ、と言ってしまえば、確かにそうなのですが、実際の作業は大変です。 その中でも、技術的に最も検討を要するのが、浴室と１階床下の配管です。 ■浴室については、ユニットバスのように、あらかじめ工場で作られ...

マンション　給水設備（３） 水道メーターまわりのお話です。 水道メーターがある場所を「メーターボックス」といいます。そこは暗く、居住者の収納庫化した状態も多い場所です。 その場所の給水配管は、マンション給水管の弱点箇所でもあります。 異なる金属が接続する水道メーターまわりでは、異種金属接触腐食により、10年足らずで漏水...

辞書をひくと、利害関係とは、利害が互いに影響し合う関係利害とは、利益と損害。得と損と記されています。 では、「利害関係人」とは、です。 管理組合、理事会運営を行っていく中で、利害関係人という言葉を耳にすることがあります。 その一つが、管理規約を閲覧したい、との要望があった場合です。 区分所有法には、同第33条（規約の保...

日々の生活で使用している水その水が無色透明ではなく赤茶色になったことはないでしょうか？これを「赤水」と呼びます。 マンションでは、共用部での給水管工事あるいは停電で給水ポンプが停まり、再稼働した際に「赤水」がでることがあります。 水道管に鉄管が用いられている場合に起こり、金属表面にできた赤サビ(酸化第二鉄)が水に溶け出...

長期修繕計画や修繕積立金の重要性が、マンション管理組合に認識され始めたのは、1980年頃からです。 それ以前は普及率が極端に低く、修繕積立金も低額でした。 かつて、経年による必要修繕積立金の目安となる基準として旧住宅金融公庫（現住宅金融支援機構）の「優良中古マンション融資評価基準」が用いられていました。 修繕積立金の額...

マンション　給水設備（５） マンションにおける給水ポンプの役割は極めて重要です。事後保全ではなく、予防保全が重要です。 それは、故障して断水したときに初めて分かります。 日本のポンプは極めて優秀ですが、「何もないこと」が「何もしないこと」ではないということです。つまり、点検や整備は必要欠くべからざるものということです。...